案情： 甲房地产公司与某军分区签订一份合作建房合同及补充合同，约定该军分区提供土地2815平方米，甲公司投入资金1000万元建房。房屋建成后，土地使用权及房屋所有权归军分区，二层以上由甲公司使用50年，且可转让、出租、抵押（须经该军分区同意）。后甲公司与乙公司签订房屋使用权转让合同，将其享有使用权的房产转让给乙公司，使用期限50年。房屋已经交付使用，乙公司支付相应房款。

    后因双方发生纠纷，乙公司诉至法院请求确认双方所签合同为租赁合同，20年以上的租赁期限无效。甲公司辩称，双方签订的合同为有效合同，双方应当继续履行。

争鸣观点：甲、乙公司签订的合同是房屋使用权转让合同还是租赁合同，其效力如何认定？

笔者观点：甲、乙公司签订的合同是房屋租赁合同（转租合同）。

理由如下：一、物权法定原则。物权法定是指物权的种类和物权的内容应由法律直接规定，不得由当事人基于自由意志而协商创设或者确定。本案中，甲公司与军分区之间签订合作建房合同，以出资1000万元建房，而获得了该房屋二层以上50年的使用权。该楼二层以上的使用权，笔者认为类似于我国传统民法中的典权， 典权是指出典人为融通资金而将其不动产作为借贷担保，交给典权人在一定期限内为占有、使用、收益，期限届满后再以原价回赎及由典权人取得典物所有权或由典权人将典物别卖的不动产物权制度。不过十分可惜，目前我国物权法并未将典权纳入其中。

         二、违反物权法定原则，并不导致债权的当然无效。虽然我国物权法未将典权纳入用益物权，但有一点，甲公司与军分区签订的合同规定二层以上50年使用权应为一种投资的回报，而甲公司所投资的1000万元，则具有该楼二层以上50年租金的性质。我国合同法明确规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中甲公司后30年租赁期可以通过续订租赁合同或请求军分区返还响应的投资款（此处不再展开）。

        三、甲公司对于该楼房二层以上的使用权，实质上是通过房屋租赁实现的。而依照目前我国法律规定，房屋的使用权是指对房屋拥有的利用及有限占用权。通过房屋租赁或借用实现的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠予、继承等，它包含在房屋的所有权之中，是房屋所有权四项基本权能之一。故甲、乙公司所签订的使用权转让合同实质上房屋的转租。转租期限一般不能超过原租赁期，即甲、乙公司的租赁合同期限不可能超过20年。